Cómo funciona en realidad el descuento
Un 2-1 buydown no es un préstamo distinto, es un descuento temporal encima de uno estándar. Tu tasa corre 2 por ciento por debajo de tu tasa permanente en el año uno, 1 por ciento por debajo en el año dos, y luego se queda en tu tasa real por el resto del préstamo. El dinero que cubre ese descuento está en una cuenta financiada en el cierre, casi siempre por el vendedor o el constructor.
Igual calificas para el préstamo a tu tasa permanente completa, no al pago reducido del primer año. El buydown cambia lo que pagas, no lo que necesitas para calificar.
La mejor versión de esto no te cuesta nada
En un mercado donde los vendedores están motivados a cerrar, pedir un 2-1 buydown en lugar de una rebaja directa de precio muchas veces vale más para ti en dólares reales, aunque se sienta como la petición más pequeña en una negociación. Esta calculadora te muestra exactamente cuánto vale esa petición, que es el número que debes llevar a esa conversación.
Los constructores en particular muchas veces ya tienen programas de buydown metidos en sus incentivos para construcción nueva, sobre todo en los desarrollos nuevos alrededor de Kyle, Buda y Dripping Springs. Siempre vale la pena preguntar qué están dispuestos a financiar antes de asumir que el precio de lista es el único número en juego.
Qué pasa si refinancias antes del tercer año
Si las tasas bajan y refinancias antes de que termine el periodo del buydown, qué pasa con los fondos sin usar depende de cómo se haya estructurado la cuenta. Algunas estructuras te regresan el saldo restante al liquidar el préstamo, otras no. Ese detalle importa lo suficiente como para confirmarlo por escrito antes de que cuentes con ese dinero dos veces.
Es una consideración real, no una razón para evitar un buydown. Solo algo más que vale la pena entender desde el principio en lugar de asumirlo.
Un buydown no es lo mismo que comprar puntos
Pagar puntos baja tu tasa de forma permanente durante toda la vida del préstamo. Un 2-1 buydown la baja temporalmente por dos años, y después estás en tu tasa permanente de cualquier forma. Cuál conviene más depende de cuánto tiempo planeas quedarte con el préstamo y de quién lo está pagando en realidad, tú o el vendedor.
Si tú eres quien lo financia de tu bolsillo, un buydown permanente de tasa muchas veces tiene más sentido que uno temporal. Si alguien más lo está financiando como parte del trato, el cálculo cambia, porque un descuento temporal que tú no estás pagando es casi dinero gratis de cualquier forma.