Glosario hipotecario
Cada término que de verdad vas a escuchar comprando una casa
Vas a escuchar un montón de palabras que nadie se detiene a explicarte hasta que ya estás a mitad de la conversación. Aquí están los 36 términos que más salen, desde tu primera llamada conmigo hasta el día que recibes las llaves, explicados como se los explicaría a un amigo, no como lo haría un libro de texto.
Antes de solicitar
- Puntaje de crédito (FICO)
- Tu puntaje de crédito es un número de tres dígitos, normalmente entre 300 y 850, que le dice al prestamista qué tan confiable has sido pagando deudas. Los prestamistas hipotecarios consultan las tres agencias y usan el puntaje de en medio, no el promedio, así que pagar una tarjeta pequeña no siempre mueve el número que de verdad te califica.
- Relación deuda a ingreso (DTI)
- El DTI es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se va en pagos de deuda, incluyendo tu nueva hipoteca. La mayoría de los programas lo limitan entre 43 y 50 por ciento, y el número que importa es el que queda después de sumar tu nuevo pago, no antes.
- Precalificación
- Una precalificación es un estimado rápido de cuánto podrías pedir prestado, basado en números que tú mismo das sin que se revise ningún documento. Es un buen punto de partida para la conversación, pero un vendedor no lo va a tomar en serio con una oferta.
- Preaprobación
- Una preaprobación significa que el prestamista ya verificó tu ingreso, tus activos y tu crédito, y te está dando un número real con el que puedes actuar. Esta es la que necesitas en mano antes de escribir una oferta, no la precalificación.
- Enganche
- Tu enganche es la parte del precio de compra que pagas en efectivo en lugar de pedir prestado. Puede empezar desde 3 por ciento en un préstamo convencional o 3.5 por ciento en FHA, y no es lo mismo que los costos de cierre, que son aparte. Más información sobre Enganche
- Reservas
- Las reservas son el dinero que te queda en tus cuentas después del cierre, medido en meses de tu pago futuro. El prestamista quiere verlo ahí como prueba de que puedes cubrir un mes difícil, no porque estés obligado a gastarlo.
- Ayuda para el enganche
- La ayuda para el enganche es dinero, normalmente una beca o un segundo préstamo perdonable, que ayuda a cubrir tu enganche o tus costos de cierre. Los programas varían por condado y cambian seguido, así que la pregunta real nunca es si existe, es si tú calificas para uno ahora mismo. Más información sobre Ayuda para el enganche
Programas de préstamo
- Préstamo convencional
- Un préstamo convencional es una hipoteca que no está respaldada por una agencia del gobierno, normalmente bajo las reglas de Fannie Mae o Freddie Mac. Es el tipo de préstamo más común y usualmente el más barato cuando tu crédito y tu enganche están sólidos. Más información sobre Préstamo convencional
- Préstamo FHA
- Un préstamo FHA está respaldado por la Federal Housing Administration y está hecho para compradores con crédito más bajo o un enganche más chico, desde 3.5 por ciento. A cambio, casi siempre trae un seguro hipotecario que se queda durante toda la vida del préstamo. Más información sobre Préstamo FHA
- Préstamo jumbo
- Un préstamo jumbo es cualquier hipoteca más grande que el límite conforme que se fija cada año para tu condado, lo que lo saca de los precios estándar de Fannie Mae y Freddie Mac. Las reglas se ponen más estrictas y las diferencias de precio entre prestamistas se abren más, así que comparar importa más aquí que en cualquier otro lado. Más información sobre Préstamo jumbo
- Préstamo Non-QM
- Non-QM quiere decir préstamo no calificado, es decir, se evalúa fuera de las reglas federales estándar que sigue la mayoría de las hipotecas. Existe para compradores reales cuyo ingreso no encaja en una caja normal, no para crédito malo. Más información sobre Préstamo Non-QM
- Préstamo DSCR
- DSCR es la relación de cobertura del servicio de la deuda. Un préstamo DSCR califica una propiedad de inversión usando su propia renta en lugar de tu ingreso personal, tu declaración de impuestos ni siquiera entra en la conversación, la propiedad tiene que sostenerse sola. Más información sobre Préstamo DSCR
- Préstamo por estados de cuenta
- Un préstamo por estados de cuenta califica a compradores por cuenta propia usando los depósitos que aparecen en sus estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones de impuestos. Existe porque las deducciones que bajan tu factura de impuestos también bajan el ingreso que ve un evaluador normal. Más información sobre Préstamo por estados de cuenta
Tasas y pagos
- Tasa de interés contra APR
- Tu tasa de interés es el costo de pedir prestado el monto del préstamo en sí. El APR junta esa tasa con las comisiones del prestamista y el seguro hipotecario en un solo número, por eso el APR en tu papeleo casi siempre sale un poco más alto que la tasa que te cotizaron. Más información sobre Tasa de interés contra APR
- Puntos de descuento
- Un punto de descuento es una comisión por adelantado, uno por ciento del monto del préstamo, que baja tu tasa de interés durante toda la vida del préstamo. Si vale la pena pagarlo depende de cuánto tiempo de verdad planeas quedarte con el préstamo, y te voy a mostrar esos números antes de que decidas. Más información sobre Puntos de descuento
- Bloqueo de tasa
- Un bloqueo de tasa garantiza tu tasa de interés durante una ventana fija, normalmente de 30 a 60 días, mientras tu préstamo pasa por el proceso de evaluación. Las tasas se mueven todos los días, así que bloquearla es lo que protege el número que te cotizaron para que no cambie antes del cierre.
- PMI (seguro hipotecario privado)
- El PMI protege al prestamista si dejas de pagar, y normalmente se requiere en un préstamo convencional cuando tu enganche es menor a 20 por ciento. Se cae automáticamente en cuanto llegas a 22 por ciento de capital, no tienes que pedirlo, pero puedes hacerlo. Más información sobre PMI (seguro hipotecario privado)
- PITI
- PITI son las siglas de principal, interés, impuestos y seguro, las cuatro piezas que forman tu pago mensual completo de vivienda. Cuando te doy un número de pago, a esto me refiero, no solo al pago del préstamo por sí solo. Más información sobre PITI
- Amortización
- La amortización es el calendario que reparte el saldo de tu préstamo en pagos mensuales fijos hasta llegar a cero. Los primeros pagos son casi todo interés, y la mezcla se va hacia principal conforme el préstamo madura, por eso el año uno y el año veinte se sienten tan distintos. Más información sobre Amortización
- Reducción de tasa 2-1
- Una reducción de tasa 2-1 baja tu tasa de interés temporalmente 2 por ciento el primer año y 1 por ciento el segundo año, antes de asentarse en la tasa real el tercer año. Muchas veces la paga el vendedor o el constructor, lo que la vuelve prácticamente un descuento gratis en tus primeros dos años de pagos. Más información sobre Reducción de tasa 2-1
El proceso de aprobación
- Loan Estimate
- El Loan Estimate es un formulario estandarizado de tres páginas que el prestamista debe enviarte dentro de los primeros tres días después de tu solicitud, con tu tasa, tu pago y tus costos de cierre. Comparar prestamistas significa comparar este documento línea por línea, no solo la tasa que te dijeron por teléfono.
- Suscripción (underwriting)
- La suscripción es el proceso donde se verifican tu ingreso, tus activos, tu crédito y la propiedad misma contra las reglas reales del programa de préstamo. Este es el paso que convierte una preaprobación en un préstamo aprobado, y es donde un expediente bien organizado avanza rápido.
- Avalúo
- Un avalúo es un estimado independiente y con licencia de cuánto vale de verdad la propiedad, que pide el prestamista para confirmar que la casa respalda el monto del préstamo. Si sale por debajo del precio del contrato, eso se vuelve una negociación, no un motivo automático para tronar el trato.
- LTV (préstamo a valor)
- El LTV es el monto de tu préstamo dividido entre el valor de la casa, expresado como porcentaje. Un enganche más chico significa un LTV más alto, y el LTV es una de las palancas más grandes detrás de tu tasa, tu seguro hipotecario y a qué programas puedes calificar. Más información sobre LTV (préstamo a valor)
- Condiciones
- Las condiciones son los documentos o aclaraciones específicas que el evaluador necesita antes de que tu expediente pueda cerrar, cosas como un talón de pago actualizado o una carta explicando un depósito grande. Responder rápido a estas es lo que más mantiene un cierre en la fecha programada.
- Clear to close
- Clear to close significa que la suscripción ya dio luz verde y se cumplió cada condición, tu préstamo está totalmente aprobado. Esta es la señal que permite programar tu cierre de verdad.
El día del cierre
- Depósito de buena fe (earnest money)
- El depósito de buena fe es un pago, normalmente de 1 a 2 por ciento del precio de compra, que haces cuando aceptan tu oferta para mostrar que vas en serio. Se te acredita hacia tu enganche o tus costos de cierre al final, no es un costo extra.
- Periodo de opción (option period)
- En Texas, el periodo de opción es una ventana negociada, muchas veces de 7 a 10 días, donde puedes salirte del contrato por cualquier razón pagando una cuota de opción pequeña, normalmente unos cuantos cientos de dólares. Existe justo para darte tiempo de hacer una inspección antes de comprometerte del todo.
- Seguro de título
- El seguro de título te protege a ti y al prestamista contra un defecto en la historia de propiedad de la casa, un gravamen viejo o una firma falsificada de hace décadas que sale a la luz después. Lo pagas una sola vez al cierre y te protege mientras seas dueño de la casa.
- Closing Disclosure
- El Closing Disclosure es el desglose final y legalmente obligatorio de los términos exactos de tu préstamo y tus costos de cierre, que se envía al menos tres días hábiles antes de que firmes. Compáralo línea por línea contra tu Loan Estimate original, para eso está hecho exactamente.
- Costos de cierre
- Los costos de cierre son las comisiones más allá de tu enganche que se necesitan para terminar el préstamo, normalmente de 2 a 5 por ciento del precio de compra, cubriendo cosas como el avalúo, el trabajo de título y las comisiones del prestamista. Un vendedor puede contribuir a estos, y es de lo primero que negocio a tu favor.
- Cuenta de escrow
- Una cuenta de escrow es donde tu prestamista junta una parte de tus impuestos de propiedad y tu seguro de vivienda cada mes y paga esas cuentas por ti cuando vencen. Se integra a tu pago mensual para que nunca te llegue una factura enorme de impuestos de un solo golpe.
Después de ser dueño
- Capital de la vivienda (equity)
- El capital de tu vivienda es la parte de tu casa que de verdad es tuya, tu valor actual de mercado menos lo que todavía debes en la hipoteca. Crece de dos formas, tú bajando el saldo y la casa ganando valor, y normalmente es el activo más grande que la mayoría de la gente construye en su vida. Más información sobre Capital de la vivienda (equity)
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza tu hipoteca actual con una nueva y más grande, y te da la diferencia en efectivo al cierre. Es una de las formas más baratas de pedir prestado contra tu capital porque está respaldado por la casa, pero sí reinicia el plazo de tu préstamo. Más información sobre Refinanciamiento con retiro de efectivo
- HELOC
- Un HELOC, línea de crédito sobre el capital de la vivienda, te deja pedir prestado contra tu capital según lo necesites, como una tarjeta de crédito respaldada por tu casa, en lugar de recibir todo en un solo pago. Solo pagas interés sobre lo que de verdad usas, lo que lo hace bueno para gastos continuos como una remodelación por etapas. Más información sobre HELOC
- Refinanciamiento
- Refinanciar significa reemplazar tu hipoteca actual con una nueva, normalmente para conseguir mejor tasa, cambiar tu plazo o sacar efectivo. Si conviene o no depende de números reales de punto de equilibrio, cuántos meses hasta que el ahorro supere los costos de cierre, no solo si las tasas bajaron. Más información sobre Refinanciamiento
Jennifer Ferrara
Oficial de Préstamos · NMLS #2781982
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