Subvenciones de Texas
Asistencia para el enganche y subvenciones para compradores del centro de Texas
Texas maneja varios programas reales de asistencia para el enganche, algunos son subvenciones que no se devuelven, otros son segundos préstamos que se perdonan con el tiempo. Origino los principales como prestamista participante aprobada de TSAHC a través de MPA Home Loans. Aquí está lo que ofrece cada uno, quién califica, y cuáles son los compromisos, para que decidas con números reales y no con una venta.
Primero, lo básico
Qué son en realidad estos programas
La asistencia para el enganche en Texas viene en dos estructuras. Una subvención es dinero para tu enganche o costos de cierre que nunca devuelves. Un segundo préstamo diferido es un préstamo aparte, detrás de tu hipoteca principal, normalmente a 0% de interés, que se perdona si te quedas en la casa el tiempo suficiente, y solo se devuelve si vendes o refinancias antes de tiempo. Cada programa de abajo es uno u otro. Ninguno es dinero gratis sin condiciones, y te voy a decir exactamente qué condiciones aplican en tu caso antes de que decidas.
Jennifer Ferrara
Oficial de Préstamos · NMLS #2781982
Catorce años navegando tratos de bienes raíces me enseñaron a escuchar antes de recomendar algo. Cuéntame en qué andas, y hablemos con calma sobre tu situación.
Donde soy prestamista aprobada
TSAHC (Texas State Affordable Housing Corporation)
TSAHC es la propia corporación estatal de vivienda accesible, y origino sus programas a través de MPA Home Loans, prestamista participante aprobada. Estos son los dos programas que más salen con mis clientes, más el crédito fiscal que se puede combinar con cualquiera de los dos.
Home Sweet Texas Home Loan Program
Abierto a cualquier comprador que califique, no solo a quienes compran por primera vez. Puedes tomar la asistencia como una subvención directa que nunca se devuelve, o como un segundo préstamo diferido al 0% que se perdona si te quedas más de 3 años. La opción de subvención normalmente trae una tasa un poco más alta en tu hipoteca principal que la opción de préstamo diferido, así que cuál te conviene más depende de cuánto tiempo planeas quedarte, números reales que calculo contigo antes de que elijas.
Puntaje de crédito mínimo de 620. El límite de ingreso familiar en el condado de Hays es $201,600 (150% del ingreso medio del área, límite de 2026), y el límite de precio de compra es $598,019 (límite de 2026). Ambos varían por condado y tamaño de familia, y confirmo tus números exactos antes de seguir adelante.
Homes for Texas Heroes
La misma estructura de subvención o préstamo diferido que Home Sweet Texas, con un límite de ingreso más alto, para compradores en profesiones elegibles: maestros de K-12, auxiliares de maestros, bibliotecarios y enfermeras y consejeros escolares, personal docente de enfermería y salud, veteranos y militares activos, bomberos, paramédicos, policías, y oficiales correccionales o del condado.
Puntaje de crédito mínimo de 620. El límite de ingreso familiar en el condado de Hays es $228,480 (170% del ingreso medio del área, límite de 2026), más alto que el programa estándar precisamente por el requisito de profesión. Mismo límite de precio de compra de $598,019 (límite de 2026) que Home Sweet Texas.
Mortgage Credit Certificate (MCC)
No es un programa de enganche, es un crédito fiscal federal: 15% del interés hipotecario que pagas cada año, de regreso en tu bolsillo al momento de declarar impuestos, mientras vivas en la casa y tengas el préstamo. Se puede combinar con la propia asistencia de enganche de TSAHC, sujeto a que haya fondos disponibles. Solo para compradores de primera vez, con las excepciones federales normales para veteranos y compradores en ciertas áreas designadas.
Compromiso real que hay que saber desde el inicio: si vendes o refinancias dentro de los primeros 9 años, el IRS puede recuperar parte o todo el crédito a través de lo que se llama un impuesto de recuperación (recapture tax). Reviso contigo si ese riesgo tiene sentido para tus planes antes de que lo tomes. Un número más que importa si combinas el MCC con la asistencia de enganche: para hogares de 1 a 2 personas, el límite de ingreso baja a $134,400 (límite de 2026).
Otros programas reales
Qué más hay disponible
TSAHC no es la única fuente. Estos salen dependiendo de exactamente dónde estés comprando.
SETH 5 Star Texas Advantage
Una subvención del 5%, estructurada como un segundo préstamo que se perdona después de 3 años o se difiere sin pagos por 30 años. No exige ser comprador de primera vez. A pesar del nombre que suena regional, es un programa estatal, con una excepción real que importa aquí.
No cubre el condado de Travis. Eso significa que es una opción real para Kyle, Buda, San Marcos, Dripping Springs y Driftwood, pero no para South Austin.
TDHCA (Texas Department of Housing and Community Affairs)
Una agencia estatal separada de TSAHC, con sus propios programas. My First Texas Home es para compradores de primera vez, con las excepciones normales para veteranos y áreas designadas. My Choice Texas Home no exige ser comprador de primera vez y tiene un límite de ingreso más alto. Ambos ofrecen hasta 5% de asistencia sobre una hipoteca principal fija a 30 años.
Asistencia para el Enganche de la Ciudad de Austin
Relevante específicamente si compras en South Austin: hasta $40,000 como préstamo diferido al 0%, perdonado después de 10 años en la casa. El límite de ingreso es 80% del ingreso medio del área según el tamaño de tu familia, más estricto que los programas de TSAHC, que es el compromiso a cambio de un monto de asistencia más grande.
BCL of Texas NeighborhoodLIFT
Manejado por BCL of Texas junto con Wells Fargo, hasta $7,500 en asistencia perdonable para el enganche, perdonada en 5 años. No exige ser comprador de primera vez. Cubre los condados de Travis, Hays y Bastrop juntos, lo que lo hace uno de los pocos programas que aplica igual en cada ciudad donde trabajo, Kyle, Buda, San Marcos, Dripping Springs, Driftwood y South Austin por igual.
El límite de ingreso es 80% del ingreso medio del área, o 100% para veteranos. Se requiere educación para compradores antes del cierre.
Los compromisos reales
En qué son buenos estos programas, y dónde te cuestan algo
Menciono esto con casi todos mis compradores de primera vez, porque la mayoría no sabe que existen. Tampoco dejo que nadie tome uno sin ver primero el compromiso real.
Ventajas
- Puede eliminar o reducir mucho el efectivo que necesitas al cierre
- Las opciones de subvención nunca se devuelven, punto
- Los segundos préstamos diferidos cobran 0% de interés y se perdonan con el tiempo
- Varios programas están abiertos a compradores repetidos, no solo de primera vez
- Se pueden combinar con concesiones del vendedor y, en algunos casos, con el crédito fiscal MCC
Desventajas
- La opción de subvención suele significar una tasa un poco más alta en tu hipoteca principal que la opción de préstamo diferido
- Los límites de ingreso y precio de compra son topes fijos, no una escala móvil, y varían por condado
- Se requiere educación para compradores antes del cierre, un paso más en tu calendario
- Un segundo préstamo agrega complejidad si refinancias antes de que se perdone
- El crédito fiscal MCC trae un riesgo de impuesto de recuperación si vendes o refinancias dentro de los primeros 9 años
- No todos los programas cubren todos los condados, SETH específicamente excluye el condado de Travis
Preguntas que la gente realmente hace
Asistencia para el enganche, respuestas directas
Parte sí lo es, y parte no, y por eso reviso contigo la estructura específica en lugar de dejar que la palabra 'subvención' explique todo. Una subvención de verdad nunca se devuelve. Un segundo préstamo diferido es un préstamo real, solo que sin interés y que se perdona si te quedas el tiempo suficiente. Los dos son legítimos, solo se comportan distinto si tus planes cambian.
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