¿Cuál es la diferencia real entre FHA y convencional?
Un préstamo FHA está asegurado por la Administración Federal de Vivienda, lo que permite al prestamista aceptar puntajes de crédito más bajos y un nivel de deuda más alto. Un préstamo convencional no lleva seguro del gobierno, así que el prestamista corre más riesgo de forma directa y a cambio quiere un expediente más fuerte.
Esa sola diferencia mueve todo lo demás. FHA perdona más a la entrada. El convencional normalmente sale más barato una vez que ya estás dentro. Cuál pesa más depende por completo de dónde está tu crédito hoy y de cuánto tiempo pienses quedarte con el préstamo.
¿Por qué el seguro hipotecario decide esto más que la tasa?
En la mayoría de los préstamos FHA, el seguro hipotecario se queda toda la vida del préstamo. En un convencional se quita cuando llegas al 20 por ciento de capital. Esa es la parte que se pasa por alto, porque no aparece en el pago que te cotizan el primer día.
Dos préstamos pueden empezar con unos cuantos dólares de diferencia al mes y separarse bastante a lo largo de los años que de verdad los cargas, nada más por eso. Así que comparar los pagos iniciales casi no te dice nada sobre cuál cuesta menos.
Esto no es un argumento en contra de FHA. Si tu crédito todavía se está recuperando, FHA puede ser lo único disponible, y ser propietario con un costo algo más alto a largo plazo por lo general le gana a rentar mientras esperas. Es un argumento a favor de saber en qué te estás metiendo, y de contemplar un refinanciamiento como parte del plan cuando tu crédito y tu capital ya te alcanzaron.
¿Qué es una reducción de tasa pagada por el vendedor y cuándo conviene pedirla?
Una reducción de tasa pagada por el vendedor es que él cubra el costo de bajar temporalmente tu tasa de interés, normalmente el primer año o los primeros dos. Una reducción 2/1, por ejemplo, baja tu tasa dos puntos por debajo de la tasa del pagaré el primer año y un punto el segundo, y luego se acomoda en la tasa real.
Sale sobre todo cuando una casa lleva tiempo sin venderse. Un vendedor que ya vio su propiedad estancarse muchas veces está más dispuesto a pagar una reducción de tasa que a bajar el precio otra vez, y esa reducción seguido te ayuda más por cada dólar que lo que te ayudaría la baja de precio equivalente.
Si eso es cierto en tu trato específico es aritmética, no opinión. Yo te corro la reducción de tasa y la baja de precio lado a lado para que veas cuál te deja mejor de verdad. No tengo ningún interés en empujar una sobre la otra.
Entonces, ¿cuál deberías escoger?
Corre los dos. Cualquier prestamista puede armarte una comparación lado a lado con el pago mensual total, el efectivo que necesitas al cierre, y lo que cada préstamo te cuesta a cinco y a diez años. Si alguien no te quiere enseñar eso, pregúntale a otro prestamista.
Lo que sí te discutiría es decidir esto solo con una cotización de tasa. La tasa es un dato entre varios, y es el que más probablemente cambie entre hoy y el cierre de todos modos.
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