¿Por qué Texas tiene sus propias reglas para esto?
La Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas establece protecciones específicas al consumidor en los préstamos con garantía hipotecaria que la mayoría de los otros estados dejan en manos del prestamista. Existe porque Texas históricamente restringió más que casi cualquier otro estado el endeudamiento sobre el homestead, y las reglas actuales son la versión moderna y más limitada de esa protección, no un vacío legal que inventaron los prestamistas.
El efecto práctico es que un refinanciamiento con retiro de efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria en Texas viene con límites reales con los que un propietario en otro estado simplemente no se encontraría. Conocerlos antes de solicitar te evita sorpresas a mitad del expediente.
¿Cuánto puedes sacar en realidad?
El valor máximo de préstamo sobre valor en un préstamo de la Sección 50(a)(6) de Texas es 80 por ciento, combinado entre todo lo que está garantizado por la casa. En una casa avaluada en $500,000, eso limita tu saldo hipotecario total, el existente más el retiro nuevo, a $400,000, sin excepción, sin importar lo que tu ingreso o crédito permitirían de otra forma.
Las comisiones del prestamista sobre el préstamo también tienen tope, generalmente 2 por ciento del monto del préstamo para costos controlados por el prestamista como originación, procesamiento y suscripción. Los costos de terceros como el avalúo y el seguro de título quedan fuera de ese tope.
Los periodos de espera que nadie menciona de entrada
Tienes que recibir ciertas divulgaciones requeridas al menos 12 días antes del cierre, y ese periodo no se puede renunciar ni acortar, sin importar qué tan motivados estén todos por cerrar más rápido. Incluye eso en tu calendario desde el inicio en lugar de enterarte dos semanas antes de necesitar los fondos.
También existe la regla de una vez al año. No puedes cerrar un segundo préstamo de la Sección 50(a)(6) sobre el mismo homestead hasta que hayan pasado al menos 12 meses desde el último. Si planeas usar el capital dos veces para un proyecto más grande, eso hay que ordenarlo, no hacerlo de corrido.
Una particularidad más de Texas: el cierre no puede ser en tu casa. Tiene que ser en la oficina del prestamista, la oficina de un abogado, o una compañía de título, un requisito en persona que sorprende a quienes esperan un notario a domicilio en la mesa de la cocina.
Qué significa esto si ya sabes para qué quieres el capital
Nada de esto hace que un refinanciamiento con retiro de efectivo en Texas sea mala opción, solo significa que las matemáticas y el calendario están más fijos que en otros lados. El tope del 80 por ciento es el número con el que armar un plan primero, antes de encariñarte con el presupuesto de un proyecto específico.
Cuéntame para qué es de verdad el capital, y calculo el número real que tu casa permite bajo el tope del 80 por ciento, lado a lado con cómo se vería un préstamo con garantía hipotecaria contra un refinanciamiento completo para tu situación específica.
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