¿Qué relación de deuda contra ingreso permiten los prestamistas?
Depende del programa de préstamo, y los prestamistas pueden fijar límites más estrictos. Para un préstamo convencional de Fannie Mae, la relación máxima de deuda total contra ingreso es 36% del ingreso mensual estable cuando el préstamo se evalúa a mano, y puede subir hasta 45% si el prestatario cumple los requisitos de puntaje de crédito y reservas. Para préstamos que pasan por el sistema automático de evaluación de Fannie Mae, el máximo es 50% (Fannie Mae Selling Guide, B3-6-02).
Tu total incluye el nuevo pago de la vivienda, con impuestos y seguro, más tus otras deudas mensuales. Por eso el mismo ingreso compra un precio distinto en un pueblo con una tasa de impuestos más alta.
¿Cuánto cambia el impuesto a la propiedad lo que puedo pagar en el condado de Hays?
Mucho, porque el impuesto es parte del pago que se mide contra tu ingreso. Para el año de impuestos 2026, las tasas combinadas en los pueblos donde trabajo van de 1.42% en Wimberley a 2.12% en Austin, con Kyle en 2.10%, Buda en 1.94%, San Marcos en 1.95%, Dripping Springs en 1.73% y Driftwood en 1.51%.
Con el mismo precio de $400,000, ese rango son unos $5,700 a $8,500 al año de impuestos antes de exenciones. Escoge tu pueblo en la calculadora y la tasa real ya viene incluida. La tabla completa, con la fuente de cada tasa, está en mi página del condado de Hays.
La deuda contra ingreso es el verdadero filtro, no tu ingreso solo
Los prestamistas no ven solo lo que ganas. Ven lo que ganas contra lo que ya debes, todo sumado, contra tu ingreso mensual bruto. Esa proporción, no tu sueldo por sí solo, es normalmente lo que en realidad limita cuánta casa puedes comprar.
Dos personas con el mismo ingreso pueden calificar para montos de préstamo muy distintos según qué más aparece en su reporte de crédito. Un pago de auto o un préstamo estudiantil que casi ni notas al mes puede cambiar este número de forma importante.
¿Trabajas por tu cuenta o cobras con 1099? Cuenta tus ingresos como lo hará un prestamista
En un préstamo estándar, el prestamista normalmente usa tus ingresos después de las deducciones del negocio, promediados con tus últimas dos declaraciones de impuestos. Si deduces mucho, el número de tu declaración puede quedar muy por debajo de lo que de verdad entra a tus cuentas, y ese número menor es el que ve esta calculadora.
Los programas con estados de cuenta funcionan distinto. Te califican con tus depósitos de 12 o 24 meses, así que el precio que puedes pagar puede salir más alto. Usa esta calculadora una vez con los ingresos de tu declaración y otra con los que respaldan tus depósitos, y te muestro qué tipo de préstamo te queda mejor.
Esto es un techo, no una meta
El número que da esta calculadora es lo más alto que permite la matemática, no necesariamente lo que yo te recomendaría gastar. Muchos compradores califican para más de lo que en realidad quieren que sea su pago, y quedarse por debajo del techo es una decisión completamente razonable.
Prefiero mostrarte el techo real y dejar que tú decidas qué tan cerca de él quieres vivir, en lugar de asumir en silencio que quieres llegar al máximo.
Tu enganche cambia el techo más de lo que la gente cree
Un enganche más grande hace dos cosas a la vez. Baja tu monto de préstamo, lo que baja tu pago, y puede mejorar tu precio según el tipo de préstamo. Las dos cosas suben el precio que puedes pagar, a veces más de lo que la gente asume por uno o dos puntos porcentuales de diferencia.
Aquí es también donde los programas de ayuda para el enganche pueden cambiar toda la matemática para quien compra por primera vez. Si lo que te limita son tus ahorros y no tu ingreso, eso vale una conversación real antes de asumir que un número está fuera de tu alcance.
¿Cuánto préstamo puedo calificar según mi ingreso?
Tu ingreso marca el techo, pero no es el único número. El prestamista toma tu ingreso mensual bruto, suma tus deudas mensuales más el nuevo pago de vivienda, y compara ese total con un límite de deuda contra ingreso del programa de préstamo. Un ingreso más alto con muchas deudas puede calificar para menos que un ingreso moderado casi sin deudas.
El crédito, el enganche y el tipo de préstamo suben o bajan ese techo. Usa la calculadora de arriba para ver tu techo con tus propios números, y una precalificación lo confirma con tus documentos reales.
¿Esta es una calculadora de aprobación hipotecaria?
Es un estimado, no una aprobación. La gente busca una calculadora de aprobación hipotecaria, de calificación de préstamo o de cuánto puedo pagar, y todas significan lo mismo: una forma rápida de ver lo que permiten los números. Una aprobación es una decisión del prestamista basada en tus documentos, tu crédito y la propiedad.
Toma el resultado como el número para empezar la conversación. Haré la versión real contigo, y nada en esta página revisa tu crédito.
¿Cuánta casa puedo pagar con un puntaje de crédito más bajo?
El puntaje de crédito no cambia la matemática de deuda contra ingreso, pero sí cambia qué programas puedes usar y cómo se fija el precio del préstamo. Algunos programas están hechos para puntajes más bajos y más deuda, y otros premian el buen crédito con mejor precio. El mismo ingreso puede sostener un precio distinto según el programa que te quede.
Si tu puntaje es el obstáculo, dime dónde está y te muestro qué programas son realistas hoy, y qué cambiaría al mejorarlo, antes de que empieces a buscar casa.
Precalificarte es un paso distinto y más preciso
Esta herramienta trabaja con un límite de deuda contra ingreso que tú mismo eliges. Una precalificación real corre tu crédito verdadero, tu documentación de ingreso real, y las reglas específicas del programa que te queda, lo que puede mover este número en cualquier dirección.
Piensa en esto como el punto de partida de la conversación, el número que te dice más o menos dónde empezar a buscar, antes de correr el número real conmigo.