Requisitos del préstamo convencional en Texas para 2026, en palabras sencillas

¿Qué es exactamente un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada por una agencia del gobierno. Los préstamos FHA y USDA son del gobierno. Los convencionales no, y casi todos se escriben bajo las guías de Fannie Mae o Freddie Mac para poder venderse después del cierre.

Eso te importa porque esas guías ponen el piso de cada requisito de abajo. Cada prestamista puede agregar sus propias reglas más estrictas encima, que se llaman overlays, y esa es una gran parte de por qué coloco préstamos con más de 40 prestamistas en lugar de uno. Dos prestamistas pueden ver el mismo expediente y dar dos respuestas distintas.

¿Qué puntaje de crédito necesitas para un préstamo convencional en Texas?

Durante años la respuesta fue 620. Eso cambió en noviembre de 2025, cuando Fannie Mae quitó el mínimo fijo de 620 para los préstamos que pasan por su sistema automatizado, Desktop Underwriter, siguiendo a Freddie Mac, que ya había eliminado el suyo. Ahora el sistema pesa todo tu historial de crédito, ingresos, deudas y la propiedad en lugar de detenerse en un solo número.

En la vida real, 620 sigue siendo donde la mayoría de los prestamistas y las compañías de seguro hipotecario ponen su línea, y tu puntaje sigue definiendo cuánto cuesta el préstamo y cuánto cuesta el seguro hipotecario. Un puntaje arriba de 750 y uno apenas arriba de 600 pueden aprobarse los dos y aun así verse muy distintos en papel. Si tu puntaje está cerca de una línea, prefiero saberlo antes de revisar nada para platicar qué lo mueve.

¿Cuánto necesitas de enganche en un préstamo convencional?

Menos de lo que la mayoría cree. El mínimo más bajo es para compradores primerizos, que para esto significa que nadie en el préstamo ha sido dueño de una casa en los últimos tres años. HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac ofrecen ese mismo mínimo bajo a compradores por debajo del límite de ingresos de la zona, aunque ya hayan tenido casa.

Fuera de esos programas, una casa principal necesita un poco más de enganche, y un enganche más grande es lo que quita el seguro hipotecario por completo. Te doy tus números exactos por escrito cuando sé el rango de precio y el programa. El dinero regalado por la familia puede cubrir el enganche y los costos de cierre de una casa de una sola familia donde vas a vivir, y en ese caso Fannie Mae no exige ningún mínimo de tu propio bolsillo. Cerré un préstamo donde justo eso hizo la diferencia. Mis compradores necesitaban más efectivo para cerrar del que tenían, un familiar les regaló el resto, y eso fue lo que hizo que se aprobara el préstamo. En ese trato también negociamos créditos del vendedor, y entre el regalo y los créditos, parte del dinero se usó para bajar su tasa.

Los dos funcionan distinto, y ayuda saber cómo. Los créditos del vendedor pueden pagar costos de cierre y bajar tu tasa, hasta un límite que pone el programa del préstamo, pero no pueden ser tu enganche. El dinero regalado puede ir al enganche, a los costos de cierre o a bajar la tasa. El prestamista va a pedir una carta de regalo firmada y el rastro de dónde salió el dinero.

Si te preguntas si quien regala debe pagar impuesto: en 2026 una persona puede regalar hasta $19,000 a cada persona sin presentar una declaración federal de impuesto sobre regalos. Un regalo más grande normalmente solo significa que quien regala presenta una declaración, no que deba impuesto, porque cuenta contra una exención de por vida de $15 millones. Texas no tiene impuesto estatal sobre regalos. Para algo específico de tu familia, habla con tu contador.

¿Qué relación deuda ingreso necesitas?

La relación deuda ingreso son tus deudas mensuales, incluyendo el nuevo pago de la casa, divididas entre tu ingreso mensual bruto. El sistema automatizado de Fannie Mae puede aprobar hasta 50 por ciento cuando el resto del expediente está fuerte. Los expedientes que se revisan a mano tienen límites más estrictos.

Esta es la parte de Texas que muchos no ven. Nuestros impuestos a la propiedad están entre los más altos del país, y entran directo a tu pago mensual por medio del escrow. La tasa combinada de Kyle anda en 2.15 por ciento, así que una casa de $400,000 ahí carga unos $8,600 al año en impuestos antes de cualquier exención. Ese dinero cuenta contra tu relación deuda ingreso igual que un préstamo de carro, así que el mismo ingreso califica para menos casa aquí que en un estado con impuestos bajos. La calculadora de asequibilidad de este sitio ya trae las tasas de Central Texas justo por eso.

¿Cuál es el límite del préstamo convencional en Texas para 2026?

El límite conforme de 2026 para una casa de una unidad es $832,750, fijado por la FHFA. Es el límite en todos los condados de Texas, incluidos Hays y Travis, porque ningún condado de Texas está designado de alto costo. Las propiedades de dos a cuatro unidades tienen límites más altos.

Arriba de ese número el préstamo es jumbo, con sus propias reglas de crédito, reservas y enganche. En Dripping Springs y Driftwood esa línea sale seguido, y estructurar una compra para quedar justo debajo puede valer una buena conversación.

¿Cómo funciona el PMI en un préstamo convencional y cuándo se quita?

Con un enganche más chico, un préstamo convencional lleva seguro hipotecario privado. El costo depende sobre todo de tu puntaje de crédito y de cuánto das de enganche, otra razón por la que el puntaje importa aunque ya alcance para calificar.

Lo bueno es que el PMI convencional no dura para siempre. Bajo la ley federal Homeowners Protection Act, puedes pedir que se quite cuando tu saldo llegue al 80 por ciento del valor original de la casa, y se termina solo al 78 por ciento si estás al corriente en tus pagos. Esa es una diferencia real con FHA, donde en la mayoría de los préstamos el seguro hipotecario anual se queda toda la vida del préstamo.

Lo de Texas que nadie fuera de Texas menciona

Las primas del seguro de título en Texas las fija el Departamento de Seguros de Texas, así que la prima base es la misma sin importar qué compañía de título uses. Aquí las compañías de título se escogen por el servicio, no por el precio de la póliza.

Si compras una casa de reventa, muchas veces se puede reutilizar el plano de agrimensura del vendedor con una declaración T-47 en lugar de pagar uno nuevo. Y en vecindarios nuevos, un cargo de MUD o PID puede sumar a tu recibo de impuestos de una forma que el precio de lista nunca muestra, por eso siempre reviso la dirección específica. Las tasas de impuestos aquí cambian de cuadra a cuadra, así que antes de hacer una oferta, mándame la dirección y calculo la tasa real de impuestos, el seguro real y el HOA real de esa casa exacta. Los impuestos a la propiedad en Texas son una gran diferencia frente a la mayoría de los estados, así que si te estás mudando aquí, esta es la parte que hay que entender primero. Las tasas cambian entre vecindarios y entre dentro y fuera de los límites de la ciudad, y con tasas de interés más altas, el recibo de impuestos puede cambiar cuánto calificas, o si calificas. Las cuotas de HOA también son comunes aquí, y cuentan igual.

Una más para después: una vez que la casa es tu homestead, cualquier refinanciamiento con retiro de efectivo sigue las reglas de la Sección 50(a)(6) de Texas, incluido el tope del 80 por ciento. Nada de eso cambia cómo compras, pero vale saberlo antes de planear sacar capital más adelante.

Lo que reviso primero

Pasé 14 años del lado de agente antes de empezar a hacer préstamos, y he estado en medio de muchos tratos que casi se cayeron. Muchas preaprobaciones salen de un formulario rápido en línea, sin documentos y con un número que no está ligado a la casa que de verdad quieres. Ahora mismo, de lo que más hablo con compradores es de asequibilidad. No de cuántas recámaras te alcanzan, sino de cuánto va a ser el pago mensual de verdad y si te deja vivir la vida que quieres. Muchos compradores están buscando en Kyle, Buda y San Marcos porque las casas de inicio ahí son más chicas pero todavía tienen precios razonables, y los vendedores están ofreciendo concesiones reales, incluidas reducciones de tasa. Aun así, con las tasas donde están, el pago de una casa de menor precio puede seguir siendo alto, y eso normalmente es lo que decide si alguien califica. Por eso repaso el pago total y el efectivo para cerrar antes de revisar tu crédito.

Cuando alguien me pregunta si califica para convencional, reviso tres cosas antes que nada: dónde está su puntaje frente a las líneas que importan, cuánto suman los impuestos de Texas de la dirección real al pago, y cuánto va a dar de enganche. Ahora mismo muchos de mis compradores van con FHA, y esas tres cosas son las que deciden si convencional o FHA te cuesta menos, así que comparo los dos lado a lado en la misma casa para que lo veas en dólares.