Préstamos para mejoras del hogar en Texas: tus opciones y las reglas de Texas en cada una

¿Por qué los préstamos para mejoras son distintos en Texas?

Texas protege tu homestead en la constitución del estado. Un prestamista solo puede poner un gravamen sobre la casa donde vives por las razones de la lista del Artículo XVI, Sección 50, y pagar mejoras es una de las razones más antiguas de esa lista. Cada opción de abajo cae en una de esas categorías, y cada una trae sus propias reglas de tiempos, firma y cuánto puedes pedir.

Por eso los consejos escritos para otros estados te pueden llevar por mal camino aquí. Un HELOC en Texas no es el mismo producto que en California, y el financiamiento que te ofrece el contratista puede poner un gravamen sobre tu casa aunque nadie lo mencione.

Opción 1: Refinanciamiento con retiro de efectivo o préstamo home equity

Si ya tienes capital, puedes sacarlo en una sola suma, ya sea refinanciando toda tu hipoteca o agregando un préstamo home equity detrás del que ya tienes. En Texas los dos caen bajo la Sección 50(a)(6), que limita todo lo garantizado por la casa al 80 por ciento de su valor.

En una casa que vale $500,000 con $300,000 de saldo, ese tope deja hasta $100,000 para trabajar. Las reglas también incluyen una espera de 12 días antes del cierre, cerrar en la oficina de un prestamista, abogado o compañía de título en lugar de la mesa de tu cocina, y uno de estos préstamos cada 12 meses. Si tu préstamo actual tiene una tasa baja, un home equity casi siempre conviene más que refinanciar todo el saldo. Mi artículo sobre las reglas del refinanciamiento con efectivo en Texas lo explica completo.

Opción 2: Un HELOC en Texas

Una línea de crédito sobre el capital de tu casa te deja sacar dinero conforme avanza el proyecto en lugar de todo de una vez, lo que le queda a remodelaciones que se pagan por etapas. Los HELOC en Texas siguen el mismo tope del 80 por ciento que otros préstamos home equity, más unas reglas propias: cada retiro tiene que ser de al menos $4,000, y no puedes sacar de la línea con tarjeta de débito o crédito.

Ese retiro mínimo vale la pena saberlo antes de planear usar un HELOC para compras chicas en la ferretería. Funciona mejor con un calendario de contratista de pocos pagos grandes.

Opción 3: Un préstamo de renovación dentro de la compra o el refinanciamiento

Si vas a comprar una casa que necesita trabajo, o todavía no tienes mucho capital, un préstamo de renovación mete el costo de la obra dentro de la hipoteca y se basa en lo que valdrá la casa cuando la obra termine.

El FHA Limited 203(k) cubre hasta $75,000 de trabajo no estructural como una cocina, pisos o un techo nuevo. El 203(k) estándar maneja proyectos más grandes y estructurales y requiere un consultor de HUD que supervise la obra. HomeStyle Renovation de Fannie Mae es la versión convencional y permite proyectos que FHA no, como una alberca o una cocina exterior, para compradores con mejor crédito.

Estos tardan más en cerrar porque las cotizaciones del contratista y el avalúo terminado tienen que juntarse antes del cierre. Alrededor de Austin, ahora mismo mucha de la actividad de renovación está en el lado este, y siempre hay terrenos que se compran con préstamos de construcción, que es otro tipo de financiamiento de obra.

Opción 4: Préstamo para mejoras en Texas con contrato del contratista

Texas también permite un gravamen sobre tu homestead por trabajo y materiales bajo la Sección 50(a)(5), la regla de mejoras más antigua de la constitución. Muchas veces es lo que está detrás del financiamiento del contratista o del prestamista para un proyecto específico.

Las protecciones son específicas. El contrato tiene que ser por escrito y firmado por los dos cónyuges si la casa es homestead familiar. Para reparaciones o renovaciones de una casa existente, no puedes firmar sino hasta al menos cinco días después de solicitar el financiamiento, tienes tres días después de firmar para cancelar sin penalidad, y la firma tiene que ser en la oficina del prestamista, un abogado o una compañía de título. Las esperas solo se pueden renunciar por reparaciones de emergencia que afecten la salud o la seguridad, y solo por escrito.

Si un contratista te ofrece financiamiento, pregúntale directo si pone un gravamen sobre tu casa. Si lo pone, aplican estas reglas, y deberías verlas.

¿Qué opción le queda a tu proyecto?

Esta es la forma rápida de ordenarlo. Si tienes capital y un proyecto grande, un home equity o un refinanciamiento con efectivo. Si la obra se paga por etapas, un HELOC. Si compras una casa para arreglar o todavía no tienes capital, un 203(k) o HomeStyle. Si el proyecto es chico y prefieres no poner ningún gravamen sobre tu casa, un préstamo personal de tu banco puede ser más simple, aunque no es algo que yo haga. Por si sirve, en mi propia casa yo escogí un HELOC porque le quedaba mejor a mi estilo de vida. Ese es el punto: la opción correcta depende de cómo está armada tu hipoteca y de cómo funciona el dinero para ti, no solo de una lista de pros y contras.

Mándame la cotización del contratista y lo que crees que valdrá la casa al terminar, y pongo las opciones lado a lado para que veas cuál cuesta menos para tu proyecto.